Cedolare secca sui fabbricati commerciali: adottabile anche se il locatario è imprenditore

La Legge di Bilancio 2019, con l’art. 1, comma 59, ha ampliato il regime della cedolare secca alle locazioni, redatte nell’anno 2019, aventi ad oggetto i fabbricati commerciali identificati in categoria C/1, (“Negozi e botteghe”) e di superficie inferiore a 600 mq.

Nel conteggio dei 600 mq, che rappresentano il limite per poter applicare la cedolare secca alle locazioni commerciali, non devono essere computate le pertinenze che, tuttavia, possono avere accesso all’imposta sostitutiva a condizione che siano locate unitamente al fabbricato principale.

Oltre al limite riguardante la categoria catastale e la superficie, la cedolare secca sulle locazioni commerciali è applicabile solamente ai contratti redatti nell’anno 2019, di conseguenza rimangono esclusi dal regime speciale della cedolare secca i contratti di locazione che risultavano già in corso nell’anno 2018.

La Risoluzione n. 50/E del 17/05/2019 dell’Agenzia delle Entrate ha specificato che  possono avere accesso al regime della cedolare secca i contratti per le locazioni di fabbricati di categoria catastale C/1, aventi superficie inferiore a 600 mq, redatti a decorrere dal 01/01/2019, anche se stipulati con locatari che esercitano attività commerciale, sia come persone fisiche che come soggetti societari.

Viceversa, rimangono immutate le limitazioni riguardanti la figura del locatore, che deve obbligatoriamente essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni, così come già indicato dalla Circolare n. 26/E del 01/06/2011 dell’Agenzia delle Entrate.

Rimanendo nel contesto della suddetta Risoluzione, viene confermata l’esclusione dal regine della cedolare secca dei contratti di locazione di fabbricati ad uso abitativo redatti con locatari che effettuano l’operazione nell’esercizio di attività di impresa e/o di lavoro autonomo.

La cedolare secca sui fabbricati commerciali

Nello specifico, l’estensione della cedolare secca ha delle limitazioni per quanto riguarda due aspetti:

  • sotto l’aspetto della classificazione catastale, che deve essere esclusivamente di categoria C/1 (“Negozi e botteghe”), infatti rimangono escluse tutte le altre categorie catastali relative a fabbricati strumentali: ad esempio, non possono accedere alla cedolare i fabbricati ad uso ufficio (categoria catastale A/10), i laboratori (categoria catastale C/3) ed i fabbricati strumentali adibiti esclusivamente ad attività artigianali o industriali (categoria catastale D);
  • sotto l’aspetto della superficie, che deve essere inferiore a 600 mq., infatti nel calcolo della superficie che costituisce il limite per poter applicare la cedolare secca non devono essere conteggiate le pertinenze, tuttavia, anche queste ultime possono accedere all’imposta sostitutiva a condizione che vengano locate unitamente al fabbricato principale.

Per quanto riguarda l’identificazione delle pertinenze, che possono essere locate unitamente al fabbricato di categoria “negozi o botteghe” con applicazione della cedolare secca, la Circolare n. 8/E del 10/04/2019 dell’Agenzia delle Entrate conferma il riferimento solamente alle pertinenze di categoria catastale C/2 (“magazzini e locali di deposito”), C/6 (“stalle, scuderie, rimesse, autorimesse”) e C/7 (“tettoie chiuse od aperte”).

Oltre alle limitazioni riguardanti la categoria catastale e la superficie, la “nuova cedolare secca” sulle locazioni commerciali evidenzia un ulteriore ed importante limite: può essere applicata solamente ai contratti stipulati nell’anno 2019.

Per questo motivo, la cedolare secca non potrà essere applicata a nessun contratto di locazione di fabbricati commerciali già in corso nell’anno 2018.

Inoltre la norma stabilisce che non possono avere accesso all’imposta sostitutiva i contratti stipulati nell’anno 2019 nel caso in cui, alla data del 15/10/2018 risultasse in corso un contratto non scaduto tra gli stessi soggetti e per il medesimo fabbricato, che fosse stato oggetto di risoluzione anticipata rispetto alla scadenza contrattuale.

Cedolare fabbricati industriali

La suddetta previsione ha un evidente fine antielusivo,volendo evitare che dei soggetti che abbiano già un contratto in corso si possano accordare per risolverlo anticipatamente per poi redigerne uno nuovo che possa beneficiare dell’applicazione della “nuova cedolare secca”.

In relazione ai contratti di locazione di fabbricati commerciali, la cedolare secca trova applicazione unicamente con l’aliquota ordinaria del 21% da calcolarsisul canone di locazione annuale stabilito per il contratto di locazione, senza nessuna riduzione.

Oltre gli aspetti sopra esposti, specificatamente stabiliti dall’art. 1, comma 59, della Legge di Bilancio 2019, per quanto riguarda tutti gli altri aspetti, la cedolare secca trova applicazione, anche alle locazioni commerciali di fabbricati di categoria C/1, stipulate nell’anno 2019, in base alla disciplina stabilita dall’art. 3 del Decreto Legislativo n. 23 del 14/03/2011.

Di conseguenza non si rilevano variazioni, in relazione, ad esempio:

  • alla natura soggettiva del locatore, che deve operare al di fuori dell’esercizio dell’impresa, per questo motivo la locazione origina redditi fondiari;
  • all’esercizio dell’opzione, che deve essere effettuata al momento della registrazione e deve essere preceduta dalla spedizione della raccomandata con la quale il locatore rinuncia all’aggiornamento dei canoni;
  • alle modalità di versamento dell’imposta sostitutiva.

Le caratteristiche del locatario

Si rende in ogni caso necessaria una puntualizzazione con specifico riferimento alle caratteristiche del locatario.

A tale proposito, l’Agenzia delle Entrate, solamente per quanto riguarda i fabbricati abitativi, ha specificato che, “tenuto conto che la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato”.

Quindi, secondo l’Agenzia delle Entrate, vengono esclusi dal campo di applicazione della norma i contratti di locazione stipulati con locatari che operano nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, a prescindere dalla successiva utilizzazione del fabbricato per fini abitativi di collaboratori e dipendenti (Circolare n. 26/E del 01/06/2011).

Invece, per quanto riguarda le locazioni di fabbricati commerciali, con la Risoluzione n. 50/E del 17/05/2019, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che il regime della cedolare secca è applicabile indipendentemente dall’attività esercitata dal locatario del fabbricato, in quanto la nuova disposizione riguarda la locazione di fabbricati di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe), ossia di locali per l’esercizio di attività commerciale di vendita e/o rivendita di prodotti.

In conseguenza della suddetta specificazione, ilregime della cedolare secca può avere applicazione anche ai contratti di locazione relativi a fabbricati di categoria C/1 redatti con un locatario esercente attività commerciale indipendentemente dal fatto che si tratti di persona fisica oppure di soggetto passivo Iva.

Rimanendo nell’ambito della suddetta Risoluzione, viene confermata l’esclusione dalla cedolare   secca ai contratti di locazione di fabbricati ad uso abitativo stipulati con locatari che effettuano l’operazione nell’esercizio di attività di impresa e/o di lavoro autonomo.

La decisione adottata dall’Agenzia delle Entrate, che con consente di applicare il regime della cedolare secca alle locazioni nelle quali il locatario del fabbricato abitativo sia un’impresa, non è, tuttavia, condivisa dalla giurisprudenza di merito.

  Gli orientamenti della giurisprudenza  

Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia – Sentenza del 04/11/2014 n. 470/3/14 Secondo la Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia, Sentenza del 04/11/2014 n. 470/3/14, la cedolare secca può trovare applicazione nel caso in cui il locatario del fabbricato abitativo sia un’impresa che lo affitta per ospitarvi i dipendenti, cosiddetti “fabbricati ad uso foresteria”. Infatti i Giudici hanno evidenziato che la norma non stabilisce nessun requisito in capo al locatario, che, pertanto, può essere sia una persona fisica che un’impresa, mentre, invece, richiede esplicitamente che il locatore sia una persona fisica.
Commissione Tributaria Provinciale di Milano -Sentenza del 17/04/2015 n. 3529/25/15 Secondo la Commissione Tributaria Provinciale di Milano, Sentenza del 17/04/2015 n. 3529/25/15, può usufruire del regime della “cedolare secca” la persona fisica che concede in locazione un’unità immobiliare a destinazione abitativa, anche se il locatario è una società, dal momento che le indicazioni in senso opposto, fornite dall’Agenzia delle Entrate nella richiamata Circolare n. 26/E del 01/06/2011, non trovano riscontro nel disposto normativo e non sono quindi vincolanti per il contribuente.
Commissione Tributaria Provinciale di Firenze – Sentenza del 20/09/2018 n. 812/2/18 La Commissione Tributaria Provinciale di Firenze Sentenza del 20/09/2018 n. 812/2/18, ritenendo giustificati i rilievi presentati dal contribuente, ha rilevato che il locatore del fabbricato ad uso abitativo, che non opera nell’esercizio di attività d’impresa, ha correttamente esercitato il proprio diritto di optare per il regime facoltativo d’imposizione a lui riservato quale persona fisica titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare abitativa locata, a nulla rilevando che il conduttore del fabbricato in parola fosse una società cooperativa e non un’altra persona fisica. Infatti, ad avviso della Commissione Giudicante il regime di tassazione da adottare deriva unicamente dalla destinazione dell’immobile come nel caso di specie per un fabbricato avente ad oggetto un contratto di locazione ad uso abitativo.

Le regole da seguire per gestire la cedolare secca per i fabbricati commerciali

L’applicazione del regime della cedolare secca, anche per quanto riguarda la locazione dei fabbricati commerciali, viene richiesta al momento della registrazione del contratto di locazione.

Con il Provvedimento n. 64442 del 19/03/2019 dell’Agenzia delle Entrate, è stata approvata l’ultima versione del modello RLI, utilizzabile già dal 20/03/2019 e che è entrato a regime dal 20/05/2019, allo scopo di includere la possibilità, introdotta dalla Legge di Bilancio 2019, di poter optare per lo speciale regime della cedolare secca per le locazioni commerciali di fabbricati classificati nella categoria C/1 di superficie inferiore a 600 mq.

L’utilizzo del modello RLI

  • Richiesta della registrazione dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili conteggiando le relative imposte ed eventuali interessi e sanzioni.
  • Comunicazione di proroghe, cessioni, subentri e risoluzioni di contratti di locazione e di affitto di beni immobili, conteggiando le relative imposte, nel caso siano dovute, ed eventuali interessi e sanzioni.
  • Esercizio o revoca dell’opzione per la cedolare secca, anche in relazione ai contratti aventi ad oggetto unità immobiliari di categoria catastale C/1 e relative pertinenze.
  • Comunicazione dei dati catastali a norma dell’art. 19, comma 15, del Decreto Legge n. 78 del 31/05/2010.
  • Effettuazione della contestuale registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli pac”, sostituendo il modello 69 per queste particolari casistiche.
  • Presentazione di denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato oppure ai contratti di comodato fittizi.
  • Registrazione dei contratti di locazione con previsione di canoni di importi differenti per le diverse annualità.
  • Registrazione dei contratti di locazione a tempo indeterminato.
  • Effettuazione del ravvedimento operoso.
  • Gestione della comunicazione della risoluzione oppure della proroga tardiva in caso di cedolare secca.
  • Registrazione dei contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile.

Si ricorda che, fino all’emanazione dell’anzidetto Provvedimento n. 64442 del 19/03/2019 dell’Agenzia delle Entrate, per i contratti di locazione aventi per oggetto fabbricati commerciali classificati C/1, l’opzione per la cedolare secca era possibile solamente presentandosi direttamente presso un ufficio territoriale, dal momento che il “vecchio modello RLI” non era compatibile con tale novità normativa.

Attualmente, a seguito delle variazioni apportate al modello RLI dal citato Provvedimento, è possibile poter optare per la cedolare secca sui fabbricati commerciali presentando in via telematica il nuovo modello.

Dall’esame dell’anzidetta Circolare n. 8/E del 10/04/2019 dell’Agenzia delle Entrate, è possibile dedurre che al locatore viene in ogni caso riconosciuta la possibilità di esercitare l’opzione in esame anche in un secondo tempo rispetto alla registrazione del contratto, a condizione che il contratto venga redatto nell’anno 2019. A tale proposito, l’Agenzia delle Entrate, conferma che: “qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità). Entro lo stesso termine è possibile revocare l’opzione per il regime della cedolare secca”.

   

Paolo Chiari
Commercialista – Revisore Contabile
paolo.chiari@studiochiari.com

You can skip to the end and leave a response. Pinging is currently not allowed.

Lascia un Commento