Novità 2019: ampliamento della cedolare secca alle locazioni commerciali

Con la Legge di Bilancio 2019 il regime fiscale della cedolare secca sulle locazioni, fino al 2018 applicabile esclusivamente alle locazioni di fabbricati abitativi, viene ampliato anche ai fabbricati commerciali aventi le caratteristiche di seguito indicate:

Questa agevolazione, che deve intendersi come sostitutiva del regime ordinario Irpef, viene però assoggettata a specifici limiti ed è prevista, salvo successivi provvedimenti normativi, solamente per i contratti stipulati nell’anno 2019.

Premessa cedolare secca

L’art. 1, comma 59, della Legge n. 145 del 30/12/2018, meglio conosciuta come Legge di Bilancio 2019, amplia la possibilità di applicazione della cedolare secca, nel rispetto di specifiche condizioni, alle locazioni aventi ad oggetto fabbricati commerciali classificati in categoria C/1ed aventi superficie massima pari a 600 mq, escluse le relative pertinenze.

Il citato comma 59, esattamente titolato “Cedolare secca sul reddito da locazione di immobili ad uso commerciale, prevede in maniera esplicita il testo di seguito riportato: “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

In sostanza, questa nuova particolarità amplia la possibilità di poter applicare, anche alle locazioni degli immobili commerciali, la cosiddetta tassazione sostitutiva agevolata rispetto al regime ordinario Irpef, nello specifico il campo di applicazione viene allargato delle sole unità immobiliari che risultano iscritte nel catasto dei fabbricati alla categoria catastale negozi e botteghe (categoria C/1).

E’ opportuno ricordare che il regime fiscale della cedolare secca, entrato in vigore nell’anno 2011 al fine di favorire la locazione di unità immobiliari, permette di escludere i redditi immobiliari dall’imposizione progressiva Irpef per assoggettarli ad un’imposizione agevolata che va a sostituire:

  • l’Irpef e le relative addizionali, sia regionale che comunale dovute sul reddito immobiliare proveniente dalla locazione delle unità immobiliari e delle relative pertinenze, alle quali si riferisce l’opzione, nei periodi di efficacia dell’opzione stessa;
  • l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali, o per il minor periodo di durata del contratto, per i quali viene applicata l’opzione;
  • l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione del fabbricato e delle pertinenze in riferimento al quale è stata effettuata l’opzione;
  • l’imposta di registro e di bollo nel caso dovute sulla risoluzione del contratto, se alla data della risoluzione è in corso l’annualità per la quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare;
  • l’imposta di registro e di bollo sulla proroga del contratto di locazione, nel caso in cui venga espressa l’opzione per la cedolare per il periodo di durata della proroga.

Il campo di applicazione della cedolare secca si definisce sia sotto il profilo soggettivo, vale a dire in funzione dei soggetti che ne possono usufruire, effettuando la relativa opzione, che sotto quello oggettivo, vale a dire in funzione della tipologia delle locazioni interessate.

Nel proseguo si esaminano i suddetti aspetti con specifico riferimento alle novità apportate dalla Legge di Bilancio 2019.

Fabbricati cedolare secca

I presupposti soggettivi sulla cedolare secca

Sebbene sia stato disposto l’allargamento della cedolare secca ai fabbricati di natura commerciale, dal punto di vista dei requisitisoggettivi, non vi è nessun cambiamento rispetto a quanto previsto in origine dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011.

Nello specifico, l’opzione per la cedolare secca è possibile solamente per il locatore che:

  • sia una persona fisica titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile;
  • esegua la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, di arti o di professioni;
  • sia soggetto passivo relativamente all’Irpef e ottenga reddito di natura immobiliare.

Di conseguenza la cedolare secca sulle locazioni di immobili commerciali di categoria C/1 èimpeditaper i fabbricati concessi in locazione da imprenditori, da società semplici o da lavoratori autonomi ed è possibile applicarla solamente se la locazione origina redditi di natura immobiliaree non è invece applicabili per quanto riguarda i cosiddetti redditi diversi.

Inoltre, per tutto il periodo nel quale ha effetto l’opzione per la cedolare secca, l’ammontare del canone di locazione non può essere aggiornato, neppure in ragione della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati rilevata periodicamente dall’Istat.

I presupposti oggettivi, l’allargamento del confine di applicazione

Fino al 31/12/2018, in base a quanto previsto dall’art. 3 del D.L.gs. 23/2011, l’imposta sostitutiva era accessibile solamente alle locazioni di fabbricati ad uso abitativo.

Dal 01/01/2019, l’art. 1, comma 59, della Legge di Bilancio 2019, prevede invece la possibilità di poter accedere alla cedolare secca anche per quanto riguarda le locazioni di fabbricati ad uso commerciale che:

  • risultano classificati catastalmente in categoria catastale C/1;
  • hanno una superficie massima pari a 600 mq, escluse le relative pertinenze.

Per quanto riguarda le modalità di accesso all’agevolazione la nuova norma non dispone nulla in particolare, per cui in linea di massima e salvo diverse indicazioni che potranno essere emanate, possono trovare applicazione le procedure al momento operanti per la locazione dei fabbricati civili che richiedono l’indicazione dell’opzione per la cedolare secca nel corpo del contratto da sottoporre a registrazione tramite il Modello RLI 2019.

La nuova disposizione, pur se da un punto di vista estende l’applicazione della cedolare secca allo scopo di sbloccare e favorire il mercato delle locazioni commerciali, dall’altro mette in essere dei limiti specifici eccessivamente circoscritti, che vengono di seguito sintetizzati.

La classificazione catastale:

la previsione riguarda la possibilità di applicare la tassazione agevolata solamente alle unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e non agli altri immobili, diversi dagli abitativi, quali ad esempio quelli classificati nella categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito), oppure quelli classificati nella categoria catastale C/6 (autorimesse, stalle e scuderie) le quali, anche se locate da soggetti privati, non possonoin ogni caso usufruire della cedolare secca.

Tuttavia, i magazzini e locali di deposito (categoria C/2), le autorimesse, stalle e scuderie (categoria C/6) e le tettoie chiuse ed aperte (categoria C/7) potranno usufruire della cedolare secca con tassazione al 21%, sé, ed unicamente sé, vengano concesse in locazione, quali pertinenze, congiuntamente al fabbricato principale classificato come negozio o bottega (categoria C/1).

La superficie catastale:

l’agevolazione è limitata alle unità immobiliari classificate come negozi e botteghe aventi categoria catastale C/1, ma un ulteriore limite riguarda il requisito dimensionale.

In realtà solamente i fabbricati commerciali classificati come negozi e botteghe in categoria catastale C/1 ed aventi superficie massima pari a 600 mq possono avere accesso alla cedolare secca sulle locazioni, nel conteggio della superficie, la disposizione prevede che non debbano venire ricomprese le pertinenzeche, se concesse in locazione congiuntamente al fabbricato principale, possono avere accesso alla tassazione agevolata.

I limiti temporali:

un’ulteriore limitazione riguarda l’ambito temporaledi applicazione della nuova norma, infatti i contratti che possono usufruire della disposizione agevolativa sono esclusivamente quelli stipulati nel 2019, per i quali data certa può essere evinta dalla data di registrazionedegli stessi.

Allo scopo di impedire espedienti per poter rispettare e di conseguenza eludere il vincolo temporale è stata prevista una disposizione specifica, infatti l’applicazione della cedolare secca, nella misura indicata del 21%, è prevista per i contratti stipulati nell’anno 2019, con esclusione di quelli stipulati nel suddetto stesso anno, se alla data del 15/10/2018risulti già in corso un contratto non naturalmente scaduto, tra gli stessi soggetti e per il medesimo fabbricato.

Pertanto si tratta di una limitazione antiabuso, diretta ad impedire che il locatore ed il conduttore si siano accordati oppure si accordino per la risoluzione anticipatadel contratto, allo scopo di mettere in essere un nuovo contratto con le stesse parti in causae riguardante la medesima unità immobiliare, che possa rientrare nel regime agevolato.

A solo titolo di esempio, nel caso in cui un contratto di locazione di un negozio (categoria catastale C/1) risulti essere naturalmentescaduto prima del 15/10/2018, oppure se un contratto di locazione scada naturalmente dopo la suddetta data e prima del 31/12/2019, il locatore può avere accesso alla cedolare secca, sebbene il conduttore sia lo stesso del precedente contratto, sempre che, ovviamente, il nuovo contratto di locazione venga stipulato nel corso dell’anno 2019.

L’incremento dell’acconto della cedolare secca dall’anno 2021

L’art. 1, comma 1127, della Legge n. 145/2018, nel variare a sfavore dei contribuenti l’art. 3, comma 4, del Decreto Legislativo n. 23 del 14/03//2011, porta al 100%la misura dell’acconto della cedolare secca dall’anno 2021, conservando invariata la percentuale del 95% per l’anno 2019 e per l’anno 2020.

L’incremento della misura dell’acconto non riguarda solamente le locazioni di fabbricati commerciali, ma interessa in generale l’imposta sostitutiva dovuta su tutti i canoni di locazione assoggettati alla cedolare secca.

Si ricorda che, ai fini del conteggio dell’acconto della cedolare secca, è possibile avvalersi del metodo di calcolo storico utilizzando il riferimento dell’imposta dovuta per l’anno precedente, ad esempio, con riferimento all’acconto per l’anno 2019, occorre prendere come base di calcolo il 95% dell’ammontare dell’imposta sostitutiva totale dovuta per l’anno 2018.In alternativa, è comunque possibile optare per il metodo di calcolo previsionale facendo riferimento all’imposta dovuta per l’anno in corso (nell’esempio precedente, l’anno 2019), e prendendo come base di calcolo il 95% del relativo ammontare.

   

Paolo Chiari
Commercialista – Revisore Contabile
paolo.chiari@studiochiari.com

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