Le novità del superbonus del 110%

Attraverso la Legge di Bilancio 2021 sono state apportate numerose variazioni alla normativa concernente il superbonus del 110%, istituito dall’art. 119 del Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020, anche se l’esito ottenuto è risultato inferiore al quelle che erano le attese, in particolar modo relativamente alla proroga dei termini.

Tra le più significative modifiche si evidenziano quelle di seguito indicate:

  • la proroga, con l’esclusione degli Istituti Autonomi Casa Popolari e degli Enti equiparabili, della detrazione relativa alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022, riguardanti gli interventi di riqualificazione energetica, antisismici, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica dei veicoli elettrici;
  • la suddivisione in 4 quote annuali di uguale importo, in luogo delle 5 quote stabilite in precedenza, per le spese sostenute nell’anno 2022, con un’esclusione prevista per gli Istituti Autonomi Case Popolari e per gli Enti equiparabili;
  • l’introduzione, tra i soggetti che possono usufruirne, delle persone fisiche, che non operano nell’esercizio di attività di impresa, di arte o di professione, in relazione agli interventi su edifici costituiti da 2 a 4 unità immobiliari accatastate separatamente, anche se di proprietà di un’unica persona fisica oppure in comproprietà di più persone fisiche;
  • il requisito dell’indipendenza funzionale dell’unità immobiliare, necessaria al fine di essere accomunata all’edificio unifamiliare;
  • l’introduzione tra gli interventi cosiddetti trainanti che beneficiano dell’agevolazione, e specificatamente negli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali ed inclinate che riguardano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda, degli interventi di isolamento del tetto, indipendentemente dal fatto che sia presente un sottotetto riscaldato o meno;
  • l’introduzione fra gli interventi cosiddetti trainati, che se effettuati in maniera congiunta a quelli trainanti, possono usufruire del superbonus del 110%,di quelli rivolti alla rimozione delle barriere architettoniche di cui all’art. 16-bis, comma 1, lettera e), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, anche se realizzati in favore di persone di età superiore a 65 anni;
  • l’ampliamento della detrazione agli impianti solari fotovoltaici realizzati sulle strutture di pertinenza degli edifici;
  • la fissazione di nuovi limiti di spesa per gli interventi relativi all’installazione di impianti per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’art. 16-ter del Decreto Legge n. 63 del 4 giugno 2013;
  • l’obbligo di collocare presso il cantiere, in un luogo accessibile e ben visibile, un cartello con la presente dicitura: “Accesso agli incentivi statali previsti dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77, superbonus 110% per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.

La nuova durata del superbonus del 110%

In base al testo iniziale dell’art. 119 del Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020, il superbonus del 110% viene applicato per quanto riguarda le spese sostenute nel periodo dal 1 luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021, indipendentemente dalla data di inizio e di fine dei lavori.

Viene anche previsto un maggiore termine, rispetto al 30 giugno 2022, solamente per gli Istituti Autonomi Case Popolari e per le società “in house”, queste ultime sono aziende pubbliche costituite in forma societaria, tipicamente società per azioni, il cui capitale è detenuto in toto o in parte, direttamente o indirettamente, da un ente pubblico che affida loro attività strumentali o di produzione.

Con le modificazioni che sono state introdotte dalla Legge di Bilancio 2021, la durata è stata prorogata come di seguito indicato:

  • al 30 giugno 2022 per tutti i soggetti;
  • al 31 dicembre 2022 per gli Istituti Autonomi Case Popolari e per le società in house.

Viene poi previsto che, solamente per i condomini che entro il 30 giugno 2022 eseguiranno lavori perlomeno per il 60% dell’intervento totale, la detrazione competerà anche per le spese sostenute dal 1 luglio 2022 al 31 dicembre 2022.

Oltre a ciò, è da segnalare che soltanto per le spese sostenute nell’anno 2022 la detrazione dovrà essere suddivisa in 4 quote annuali di uguale importo, a differenza di quanto previsto invece per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per le quali permane la ripartizione in 5 quote annuali.

Ristrutturazione tetto casa

Gli interventi di coibentazione del tetto

Mediante una modifica al comma 1 dell’art. 119 del Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020, con la Legge di Bilancio 2021 è stato chiarito il dubbio, oggetto di vari dibattimenti, relativo agli interventi di coibentazione del tetto, per i quali la detrazione era subordinata al fatto che la suddetta superficie risultasse anche disperdente.

Per tale motivo, era indispensabile, sulla base delle indicazione fornite da parte dell’Enea, che il sottotetto risultasse formato da un ambiente riscaldato.

In caso contrario, nell’ipotesi in cui il sottotetto fosse costituito da un solaio non riscaldato, la superficie disperdente sarebbe stata unicamente quella orizzontale, con esclusione pertanto del sottotetto stesso.

La Legge di Bilancio 2021, ha chiarito il dubbio dal momento che ha stabilito che la detrazione  del 110% può essere applicata anche alla coibentazione del tetto senza limitare la superficie disperdente al solo sottotetto nel caso in cui fosse presente.

L’edificio di proprietà di un’unica persona fisica

Anteriormente alle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2021, l’art. 119, comma 9, del Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020, stabiliva che la detrazione del 110% per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio realizzati dai condomini necessitassero della nozione giuridica di condominio, in base a quanto evidenziato dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 24/E del 8 agosto 2020.

Secondo l’Amministrazione Finanziaria, questo evidenziava che non si potrebbe ritenere formato un condominio nel caso in cui tutte le unità immobiliariche costituiscono il condominio medesimo siano di proprietà di un unico soggetto oppure in comproprietà con altri soggetti.

La suddetta restrizione riflette le sue conseguenze anche sulle singole unità immobiliari che costituiscono il condominio, dal momento che nella non possibilità di poter eseguire interventi trainanti sulle parti comuni dell’edificio, non è ammissibile l’accesso al Superbonus per gli interventi trainati sulle singole unità immobiliari, come risulta dalla Faq n. 12 della Guida dell’Agenzia delle Entrate.

Attraverso la Legge di Bilancio 2021, è stato inserito un periodo all’art. 119, comma 9, lettera a), del Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020, per effetto del quale oltre ai condomini, possono avere accesso alla detrazione del 110% anche le singole persone fisiche in relazione agli interventi su edifici costituiti da 2 a 4 unità immobiliari accatastate separatamente, anche se di proprietà di un’unica persona fisica oppure in comproprietà di più persone fisiche.

La modifica sopra esposta permette alle persone fisiche proprietarie, oppure comproprietarie, uniche di tutte le unità immobiliari che costituiscono l’edificio, però con il vincolo che non siano più di 4, di poter effettuare gli interventi sia sugli edifici, che sulle parti comuni e sulle singole unità immobiliari che li costituiscono, pur rimanendo in vigore, per quanto riguarda gli interventi trainati, il limite delle 2 unità immobiliari fissato dal successivo comma 10 dell’art. 119.

Bonus per ristrutturazioni edifici

Il concetto di edificio funzionalmente indipendente

In base a quanto stabilito dall’art. 119 del Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020, sono compresi tra gli edifici che hanno accesso alla detrazione, quelli plurifamiliari, delle tipologie bifamiliari oppure villette a schiera, a condizione che siano funzionalmente indipendenti e con accessibilità dall’esterno indipendente.

Per questo ultimo aspetto, tramite il Decreto Agosto, Decreto Legge n. 104 del 14 agosto 2020, nel comma 1-bis dell’art. 119, è stato stabilito che l’accessibilità indipendente si ritiene esistente anche nel caso in cui si abbia la necessità di percorrere un cortile oppure un giardino di proprietà non esclusiva, il concetto di edificio funzionalmente indipendente concerne l’indipendenza degli impianti.

Anteriormente all’approvazione della Legge di Bilancio 2021, l’autonomia funzionale poteva ritenersi valida soltanto se l’unità immobiliare era corredata della proprietà esclusiva degli impianti di seguito indicati:

  • di fornitura idrica;
  • di fornitura del gas;
  • di fornitura dell’energia elettrica;
  • di climatizzazione sia estiva che invernale.

Nel corso di un incontro con la stampa specializzata avvenuto nel mese di ottobre 2020, l’Agenzia delle Entrate aveva chiaramente evidenziato che il sopraindicato elenco doveva essere considerato inderogabile.

La Legge di Bilancio 2021 inserisce un periodo al comma 1-bis, dell’art. 119 del Decreto Legge   n. 34 del 19 maggio 2020, in conseguenza del quale per poter ritenere un’unità immobiliare funzionalmente indipendente la stessa deve essere corredata della proprietà esclusiva di almeno tre degli impianti di seguito indicati:

  • di fornitura idrica;
  • di fornitura del gas;
  • di fornitura dell’energia elettrica;
  • di climatizzazione sia estiva che invernale.

In pratica, viene ammessa la possibilità che un impianto dei quattro sopraindicati può risultare anche in comune con le altre unità immobiliari e comunque questa casistica non fa venire meno la peculiarità dell’autonomia funzionale dell’edificio,

E’ da ritenersi probabile che in molti casi potrà trattarsi dell’impianto di fornitura idrica che in numerose situazioni di edifici e di villette a schiera, risulta in condivisione a tutte le unità immobiliari.

Casa ristrutturazione superbonus 110

Le ulteriori novità del superbonus 110%

Oltre a quanto già illustrato, la Legge di Bilancio 2021 stabilisce le novità per il superbonus 110% di seguito indicate:

  • proroga al 30 giugno 2022 anche dell’incremento del 50% dei limiti delle spese ammesse alla detrazione del 110% per quanto riguarda gli interventi di ricostruzione relativamente ai fabbricati che hanno subito danneggiamenti dai terremoti dell’anno 2016, inoltre sono stati inseriti in questa agevolazione anche i Comuni coinvolti in tutti gli eventi sismici accaduti dopo l’anno 2008, con il vincolo che sia stato dichiarato lo stato d’emergenza;
  • viene inserita l’installazione degli impianti fotovoltaici anche sulle pertinenze degli edifici nell’elenco degli interventi trainati;
  • vengono considerati interventi trainati anche quelli diretti alla soppressione delle barriere architettoniche, anche se sono rivolti a soggetti al di sopra dei 65 anni;
  • vengono fissati nuovi limiti massimi di spesa per la detrazione delle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici, come di seguito indicato:
    • 2.000,00 euro per gli edifici unifamiliari oppure per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti;
    • 1.500,00 euro per gli edifici plurifamiliari oppure per i condomini che installino un numero massimo di 8 colonnine;
    • 1.200,00 euro per gli edifici plurifamiliari oppure per i condomini che installino un numero superiore a 8 colonnine;
  • vengono inseriti tra gli edifici che possono accedere alla detrazione anche quelli sprovvisti di Attestato di Prestazione Energetica in quanto risultano mancanti di copertura, di uno o più mura perimetrali, a patto che al completamento degli interventi ottengano una classe energetica in fascia A;
  • viene prevista, per quanto riguarda i condomini, la possibilità di deliberare con lo stesso quorum previsto sia per la deliberazione dei lavori, che per le opzioni riferite alla cessione della detrazione ed allo sconto in fattura, anche l’addebito ad uno o più condomini della spesa totale sulle parti comuni nel caso in cui non tutti i proprietari vogliono o possono avere accesso al superbonus, è da ricordare che questa norma, prevista dal comma 9-bis dell’art. 119, necessita dell’approvazione dell’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio;
  • per quanto riguarda l’obbligo di sottoscrivere la polizza assicurativa da parte dei soggetti che possono procedere al rilascio dell’asseverazione, richiesta sia per il beneficio diretto, che per la possibilità di cessione o di sconto in fattura, viene stabilito che sono da ritenere legittime anche le polizze assicurative per danni conseguenti da attività professionale qualora siano presenti le condizioni di seguito indicate:
    • non siano previste esclusioni relativamente all’attività di asseverazione;
    • il massimale riguardante specificatamente il rischio di asseverazione non sia inferiore a 500.000,00 euro;
    • sia prevista una garanzia postuma pari ad almeno cinque anni nel caso di cessazione dell’attività;
    • sia prevista una retroattività pari ad almeno cinque anni a garanzia di asseverazioni effettuate negli anni precedenti;
  • viene previsto che per l’anno 2021, allo scopo di permettere ai Comuni di poter opportunamente fronteggiare i maggiori costi di gestione relativi alle procedure collegate all’erogazione del superbonus, è autorizzata l’assunzione, a tempo determinato e a tempo parziale e per la durata massima di un anno, non rinnovabile, di personale da utilizzare allo scopo di potenziare l’attività degli uffici, che i Comuni possono impiegare anche in forma associata;
  • l’obbligo di collocare presso il cantiere, in un luogo accessibile e ben visibile, un cartello con la presente dicitura: “Accesso agli incentivi statali previsti dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77, superbonus 110% per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.

Per una più completa informazione su questa vasta e complessa materia, è possibile aprire e/o scaricare i corrispondenti documenti tramite i link sottostanti:

   

Paolo Chiari
Commercialista – Revisore Contabile
paolo.chiari@studiochiari.com

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