Maggio 18th, 2011 
Chi ha contratto un mutuo con una banca e, per diverse ragioni, non dovesse più ritenerlo conveniente, ha a disposizione tre diverse possibilità per cambiarlo: la rinegoziazione, il trasferimento o la sostituzione del mutuo stesso.
La rinegoziazione del mutuo consiste in una nuova contrattazione con la propria banca per rivedere uno qualsiasi degli aspetti del proprio contratto di mutuo che non sono più confacenti con le esigenze del mutuatario. Generalmente la rinegoziazione si fa per ridurre l’importo della rata quando questa diventa troppo onerosa.
A tale scopo si può chiedere alla banca di prolungare la durata del mutuo, di ridurre lo spread (cioè la percentuale di ricavo della banca stessa) oppure di modificare il tasso originario (da fisso a variabile o viceversa). Le banche non sono obbligate ad accettare ma di solito lo fanno per non perdere il cliente che, se non accontentato, potrebbe decidere di sostare il proprio mutuo in un’altra banca.
L’attuazione della rinegoziazione deve avvenire tramite una semplice scrittura privata tra banca e cliente, senza l’intervento di un notaio. Il vantaggio in questo caso è duplice: il mutuatario non sopporta alcuna spesa aggiuntiva di commissioni per modificare il proprio mutuo e non deve sopportare le spese relative alla sottoscrizione di un nuovo atto di mutuo, come veniva richiesto in passato.
Come abbiamo detto, se la banca dovesse rifiutarsi di rinegoziare le condizioni del mutuo, il cliente potrebbe sempre rivolgersi ad un’altra banca e trasferirvi il mutuo, se le condizioni proposte dovessero essere più confacenti alle sue esigenze. Anche questo passaggio non comporta alcun tipo di spesa aggiuntiva per il mutuatario. Questa operazione è consentita però solo a patto che il finanziamento trasferito alla nuova banca non superi l’importo residuo del vecchio mutuo.
Il trasferimento implica poi quella che viene definita surrogazione dell’ipoteca che consiste nel trasferimento dei diritti di garanzia ipotecari da una banca all’altra, senza altre spese di nessun tipo. La surrogazione si può richiedere solo nel caso in cui con i soldi del nuovo mutuo si paghino le cifre dovute con il vecchio. Se si usufruiva di benefici fiscali in quanto il mutuo era stato richiesto per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa, essi rimangono invariati. Anche la surrogazione può essere fatta tramite una semplice scrittura privata. Prima di decidere di trasferire il proprio mutuo bisogna però fare grande attenzione al fatto che questa operazione sia davvero conveniente dal punto di vista economico, studiando attentamente il nuovo piano di ammortamento che viene proposto e lo spread effettivo della nuova banca.
L’ultima possibilità, che di fatto conviene molto di più alla banca che al mutuatario, è quella di sostituire il vecchio mutuo con uno nuovo. Questa operazione, che tra l’altro è l’unica che consente di aumentare la somma di capitale richiesta dal mutuatario, comporta l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione di uno nuovo, con tutte le spese connesse alla sottoscrizione di un mutuo ex-novo (spese notarili, spese per la cancellazione della vecchia ipoteca, accensione della nuova ipoteca e penali; queste ultime però solo per i mutui sottoscritti prima del 2 febbraio 2007).
Pertanto è consigliabile ricorrere alla surrogazione del vecchio mutuo, piuttosto che alla sostituzione, a meno che non si abbia necessità di somme aggiuntive rispetto a quelle precedentemente richieste.
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